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年报点评47丨滨江集团:千亿之后盈利持续向好

作者:admin     发布时间:2021-07-26 09:11 点击数:

  醉红颜论坛开奖结果2020,2019年首破千亿,融资成本优势显著,布局依赖浙江省内,外拓步伐有待加强。

  【首破千亿,人均效能稳步提升】2019年滨江实现销售金额1120.6亿元,销售增速明显高于TOP30的平均水平,一方面在于合作撬动,一方面则是得益于人均效能稳步提升,人均销售额贡献约1.26亿元,同比增长5.4%。2020年滨江将继续保持1000亿元以上销售规模。

  【重仓浙江,2020年新增货值不少于2500亿元】2019年滨江拿地相对积极,全年新增土储建面295.39万平,权益建面占比提升至51.6%,以提前锁定集团应占的盈利空间。2019年底滨江土地储备可售货值约2500亿元,未来还需进一步扩充土储,同时加强省外布局,改善土储结构。2020年,滨江计划新增30幅地块,新增货值不少于2500亿元。

  【盈利稳健,小股操盘稀释归母净利】2019年滨江实现地产开发结转收入242.2亿元,同比增长19.5%。受合联营贡献逐渐加大影响,集团净利润增速明显优于毛利。小股操盘和合作开发比例过高,导致滨江少数股东损益占比过高,从而稀释了归母净利,2019年归母净利率为6.54%,低于行业平均水平。

  【融资渠道优化助推利率下行】2019年滨江融资成本5.6%,融资成本持续下行,主要是其不断改善融资(渠道)结构。滨江总有息负债以银行信贷为主,占比约64.67%,以信用债为辅。2020年,滨江计划加权融资利率再下降0.2pct。期末滨江持有现金120.17亿元,净负债率88.5%,现金短债比为1.14,短期偿债压力不大,债务结构安全。

  2019年,滨江集团002244股吧)实现合同销售金额1120.6亿元,同比增长31.8%,增速明显高于TOP30的平均销售金额增速14.37%,目标完成率达112.1%,主要归因1)持续推进小股操盘模式,通过合作开发以撬动规模增长。2)管理效率稳步提升,如果按房地产板块员工889人计,2019年滨江人均销售额贡献约1.26亿元,同比增长5.4%。

  据监测数据显示,2019年滨江集团销售均价为32,383元/平方米,同比大幅减少22.7%,主要是因为杭州销售贡献下滑,浙江省内其他城市销售占比上升所致。2019年杭州地区销售额占比约为61.25%,同比下降12.44个百分点。深耕区域、聚焦核心城市群为滨江提高重点城市市场份额、创造价值收益的同时,需警惕局部市场及政策波动加剧风险的可能。

  2020年,滨江将继续保持1000亿元以上销售规模,一季度滨江已累计完成销售额156.23亿元,叠加原本一季度就属推货、销售淡季,而滨江推货又均以长三角等疫情控制较好的高能级城市为主,预期4月能恢复到正常水平。

  2019年滨江投资相对积极,年内加大招拍挂和收并购力度,共新增28个项目,其中有5个是并购项目。2019年,滨江新增土储建面295.39万平方米,同比减少14.9%;土地成交总价为503.71亿元,同比微增1.5%,拿地销售比0.45,同比下降13.4pct,但仍高于同梯队TOP30平均值0.32。

  按建面计算,2019全年对应拿地权益比为51.6%,同比大幅提升13.1pct。出于规模扩张的诉求,滨江之前依靠小股操盘等合作开发模式以撬动规模增长,但迈入千亿梯队后,为保持高质量增长,滨江适当提升拿地权益比,以期提前锁定未来归属于母公司的盈利空间。

  滨江始终坚持“聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”的核心城市圈深耕战略,2015年首入上海,2016年首入深圳,2018年首进上饶,2019年新增土储则都集中在浙江省内。其中杭州地区新增土储建面占比达53.71%,浙江省内其他城市占比约46.29%,这当中不乏有金华、台州、温州等可承接外溢效应的三四线。滨江持续深耕杭州及其周边重点三四线城市,以巩固浙江省内区域优势,但未来还需加强省外布局,平衡发展。2020年,滨江计划新增30幅地块,新增货值不少于2500亿元。

  截至2019年底,滨江土地储备总可售货值约2500亿元,可保障未来2年左右的发展需求,滨江应该继续把握拿地窗口期积极补充优质土储。土储建面区域分布上,滨江持续深耕浙江省内,杭州占比47.32%,浙江省内(除杭州)占比43.46%,浙江省外占比9.22%。

  2019年,滨江实现营业总收入249.55亿元,同比增长18.18%,其中地产开发结转收入242.2亿元,同比增长19.5%。此外,滨江加快回款回笼速度,并表的预收账款中购房款余额同比增长120.7%至 555.41亿元,已售未结资源充裕,可覆盖当期地产结转收入2.3倍。

  滨江实现毛利润87.59亿元,同比增长16.05%,综合毛利率为35.1%,同比略减0.65pct;期内实现净利润为39.73亿元,同比增加26.04%,净利率15.92%,同比增加0.99pct。净利优于毛利指标,主要得益于合联营项目对净利贡献大幅提升,2019年滨江实现合联营投资收益由亏转盈,约2.17亿元,占利润总额的4.02%。

  2019年,少数股东损益占比同比减少2.45pct至58.94%,归母净利同比上升34.03%至16.31亿元,归母净利率为6.54%,低于行业平均水平,主要是合作和小股操盘比例较高。

  2019年末,滨江适当提升派息比例,拟每10股派现金红利1.32元(含税),预计现金分红金额(含税)达4.11亿元,同比增长20%,占归母净利的25.18%,较2018年大幅提升9.84pct。若以4月24日滨江股价计算,对应股息率3.2%。

  2019年滨江融资加权利率5.6%,同比降低0.2pct。融资成本持续下行,主要得益于滨江不断改善融资(渠道)结构,2019年有息负债余额同比增长22%至318.61亿元,以银行信贷为主,占比约64.67%,以信用债为辅,中票、公司债和短融分别占比约18.83%、8.34%和8.16%。2020年,受货币政策放松,市场利率下行通道打开,滨江计划融资利率再争取下降0.2pct,年初至今5次发债利率加权成本仅为3.72%,已接近央企融资利率水平。

  滨江未使用授信额度充裕,备用流动性较强。截至2019年底,滨江未使用银行信贷授信额度为231亿元,而已获批尚未发行的公司债、短融和中票额度分别为27、21和17亿元。

  2019年,滨江净负债率88.5%,虽较期初减少9.44pct,财务安全边际进一步提升。杠杆率下行,一方面得益于滨江持续推进小股操盘模式,期内少数股东权益占比同比提升5.09pct至26.08%,带动净资产同比增长16.04%;另一方面得益于期内加快回款速度,持有现金同比大幅提升67.14%至120.17亿元,带动净借贷(总有息-现金)仅同比增长4.9%。至2019年底,滨江现金短债比为1.14,长短债务比为2.03,短期偿债压力不大,债务结构安全。

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